Günlük yaşamda apartman, site, iş yeri, müstakil ev veya başka bir yapıdan kaynaklanan zararlarla sıkça karşılaşılmaktadır. Üst kattaki daireden alt kata su sızması, binadan kopan bir parçanın araca zarar vermesi, bakımsız çatının akması, asansör veya ortak alanlardaki yapı unsurlarından kaynaklanan zararlar bu duruma örnek gösterilebilir. Bu tür olaylarda zarar gören kişinin aklına ilk gelen soru çoğu zaman şudur: “Malik kusurlu değilse yine de sorumlu olur mu?”

Türk Borçlar Kanunu’nun 69. maddesi, bu soruya açık bir hukuki çerçeve sunmaktadır. Kanuna göre bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, yapımdaki bozukluklardan veya bakımdaki eksikliklerden doğan zararları gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malik ile birlikte müteselsilen sorumlu tutulabilir. Sorumluların, zarara sebep olan kişilere karşı rücu hakkı ise saklıdır.

Yapı Malikinin Sorumluluğu Neden Kusursuz Sorumluluktur?

Yapı malikinin sorumluluğu, klasik anlamda “kusur varsa sorumluluk vardır” anlayışından ayrılır. Burada sorumluluğun doğması için malikin bizzat hatalı davranmış olması, ihmalkâr hareket ettiğinin ayrıca ispatlanması veya zararı doğrudan kendisinin meydana getirmiş olması şart değildir. Yapının yapımındaki bozukluk ya da bakımındaki eksiklik nedeniyle bir zarar meydana gelmişse, malik bu zarardan sorumlu tutulabilir.

Yapı malikinin sorumluluğu, kusursuz sorumluluk halleri arasında yer alır. Kusursuz sorumlulukta amaç, zarar gören kişinin zararını ispat açısından gereksiz ve ağır bir yük altında bırakmak değil; yapı üzerinde hâkimiyet sahibi olan kişinin, bu hâkimiyet alanından doğan risklere katlanmasını sağlamaktır. Malik, yapıyı kullanma, ondan yararlanma ve yapı üzerinde tasarrufta bulunma yetkilerine sahiptir. Bu yetkiler, aynı zamanda yapının üçüncü kişilere zarar vermeyecek durumda tutulması yönünde bir sorumluluğu da beraberinde getirir.

“Yapı” Kavramı Sadece Binadan mı İbarettir?

Yapı malikinin sorumluluğu yalnızca apartman veya müstakil ev gibi klasik bina örnekleriyle sınırlı değildir. Kanun, “bina” yanında “diğer yapı eserleri” ifadesini de kullanmaktadır. Bu nedenle somut olayın niteliğine göre istinat duvarı, çatı, balkon, merdiven, asansör, su tesisatı, kanalizasyon bağlantısı, bahçe duvarı, depo, iş yeri eklentisi veya benzeri sabit yapı unsurları da bu sorumluluk kapsamında değerlendirilebilir. Burada önemli olan, zararın yapı ile bağlantılı bir bozukluk veya bakım eksikliği nedeniyle ortaya çıkmasıdır. Örneğin bir dairenin tesisatındaki bakım eksikliği nedeniyle alt kata su sızması, yalnızca komşuluk hukukunu ilgilendiren basit bir rahatsızlık olarak görülmemelidir. Böyle bir durumda zarar, yapı unsurundan kaynaklandığı için yapı malikinin sorumluluğu gündeme gelebilir.

Yapımdaki Bozukluk ve Bakımdaki Eksiklik Ne Anlama Gelir?

Yapımdaki bozukluk, yapının baştan itibaren güvenli, sağlam veya amacına uygun şekilde inşa edilmemiş olmasını ifade eder. Kullanılan malzemenin yetersizliği, hatalı proje, eksik uygulama, yanlış montaj veya yapının teknik gerekliliklere uygun yapılmaması bu kapsamda değerlendirilebilir.

Bakımdaki eksiklik ise yapının sonradan ortaya çıkan yıpranma, bozulma veya risklere rağmen gerekli şekilde kontrol edilmemesi ve onarılmaması anlamına gelir. Zamanla eskiyen tesisatın değiştirilmemesi, çatıdaki sızıntının giderilmemesi, binadan kopma tehlikesi bulunan parçaların ihmal edilmesi veya ortak alanlardaki tehlikeli durumların düzeltilmemesi bakım eksikliğine örnek olabilir.

Yapı malikinin sorumluluğu bakımından bu ayrım önemlidir. Zarar, yapının baştan hatalı yapılmasından da kaynaklanabilir; sonradan gerekli bakımın yapılmamasından da doğabilir. Her iki durumda da zarar gören kişi, şartları oluştuğu takdirde zararının giderilmesini talep edebilir.

Malik Kusurlu Olmadığını Söyleyerek Sorumluluktan Kurtulabilir mi?

Yapı malikinin sorumluluğunda temel nokta buradadır. Malik, zararın meydana gelmesinde kişisel kusurunun bulunmadığını ileri sürse bile bu savunma tek başına sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Çünkü kanun, yapı malikinin sorumluluğunu kusura değil; yapı üzerindeki hâkimiyet, yararlanma ve gözetim ilişkisine bağlamıştır.

Yargıtay da taşınmaz ve yapı malikinin sorumluluğuna ilişkin kararlarında, bu sorumluluğun kusura bağlı olmadığını vurgulamaktadır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 23.12.2019 tarihli kararında, TMK’nın 730 ve 737. maddelerinden doğan sorumluluğun kusura bağlı olmadığı, davalının kusursuz olmasının tazminat miktarının düşürülmesinde etkili olamayacağı ve arsa sahibinin kendi arsasına yaptırdığı yapının doğurduğu zararlardan malik sıfatı nedeniyle kusur aranmaksızın sorumlu olacağı açıkça belirtilmiştir. Bu yaklaşım, yapı malikinin sorumluluğunun mantığıyla uyumludur. Zarar gören kişi çoğu zaman yapının iç işleyişini, bakım geçmişini veya teknik kusurun kimin davranışından kaynaklandığını bilebilecek durumda değildir. Buna karşılık malik, yapı üzerinde denetim ve hâkimiyet sahibi olan kişidir. Bu nedenle hukuk düzeni, yapıdan doğan riskin sonuçlarını öncelikle malike yüklemektedir.

Zarar Gören Kişi Neleri Talep Edebilir?

Yapıdan kaynaklanan bir zarar meydana geldiğinde zarar gören kişi, somut olayın özelliklerine göre maddi zararlarının tazminini talep edebilir. Bu zararlar; onarım giderleri, tadilat masrafları, eşya zararları, temizlik giderleri, geçici kullanım kaybı, değer kaybı veya benzeri kalemlerden oluşabilir. Örneğin üst kattaki dairenin tesisatından kaynaklanan su sızıntısı nedeniyle alt kattaki konutta duvarlar, tavan, parke, elektrik tesisatı, halılar ve mobilyalar zarar görmüşse, zarar gören kişi yalnızca boya masrafını değil, olayın doğrudan sonucu olan diğer makul ve zorunlu giderleri de talep edebilir. Burada önemli olan, talep edilen zarar kalemleri ile yapıdan kaynaklanan olay arasında uygun illiyet bağının bulunmasıdır.

Zarar henüz doğmamış, ancak ciddi bir zarar tehlikesi ortaya çıkmışsa da hukuki koruma mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 70. maddesi uyarınca, bir başkasına ait bina veya yapı eserinden zarar görme tehlikesiyle karşılaşan kişi, bu tehlikenin giderilmesi için gerekli önlemlerin alınmasını isteyebilir. Bu düzenleme, zararın gerçekleşmesini beklemeden önleyici hukuki koruma sağlanmasına imkân tanımaktadır.

Yapı Malikinin Sorumluluğunda İlliyet Bağı

Her ne kadar yapı malikinin sorumluluğu kusura bağlı olmasa da, zararla yapıdaki bozukluk veya bakım eksikliği arasında uygun illiyet bağının bulunması gerekir. Başka bir ifadeyle, meydana gelen zarar yapıdan kaynaklanan riskin sonucu olmalıdır. Bu nedenle yapı malikinin sorumluluğuna dayalı uyuşmazlıklarda teknik inceleme çoğu zaman belirleyici hale gelir. Bilirkişi incelemesiyle zararın kaynağı, yapının durumu, bakım eksikliği bulunup bulunmadığı, zararın kapsamı ve talep edilen giderlerin olayla uyumlu olup olmadığı değerlendirilir.

Zararın Belgelendirilmesi Neden Önemlidir?

Kusursuz sorumluluk, zarar görenin hiçbir şeyi ispatlamak zorunda olmadığı anlamına gelmez. Zarar gören kişi, zararını ve bu zararın yapıdan kaynaklandığını ortaya koymalıdır. Bu nedenle olay meydana gelir gelmez hasarın fotoğraflanması, mümkünse tutanak düzenlenmesi, komşuların veya apartman görevlilerinin duruma tanıklık etmesi, hasar tespitinin geciktirilmemesi ve yapılan harcamalara ilişkin belgelerin saklanması gerekir.

 

Yapı malikinin kusursuz sorumluluğu, yapıdan kaynaklanan zararlar bakımından zarar gören kişiye önemli bir hukuki koruma sağlar. Bu sorumlulukta esas olan, malikin kişisel kusurunun bulunup bulunmadığı değil; zararın yapıdaki yapım bozukluğu veya bakım eksikliği nedeniyle meydana gelip gelmediğidir. Malik, yapı üzerinde hâkimiyet sahibi olduğu için, yapının üçüncü kişilere zarar vermeyecek durumda bulundurulmasından da sorumludur. Bu nedenle bina, bağımsız bölüm, tesisat, çatı, duvar, ortak alan veya diğer yapı unsurlarından kaynaklanan zararlar meydana geldiğinde, somut olayın teknik ve hukuki yönleri birlikte değerlendirilmelidir.