Tapu iptali ve tescili davası, taşınmaz üzerindeki ayni hakkın hukuka aykırı veya hatalı olarak üçüncü kişiler ya da tapu sicilinde yer alması nedeniyle, gerçek hak sahibinin adına tescilin sağlanmasını konu alan bir dava türüdür. Bu dava ile amaç, sicildeki mevcut kaydın iptal edilmesi ve gerçek hak durumuna uygun yeni bir tapu kaydının oluşturulmasıdır.
Tapu İptali ve Tescili Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme Hangisidir?
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 2 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklar Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girmektedir. Bunun yanında, HMK m. 12/1 hükmü gereğince taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki kesin olup davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Her iki tarafın da tacir olması yahut uyuşmazlığın ticari nitelik taşıması, işlemin tüketici işlemi gibi görünmesi ya da aile bireyleri arasında devir yapılmış olması davanın başka bir mahkemede görülmesine sebebiyet vermez.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023, tapu siciline güven ilkesini düzenlemektedir. Tapu siciline güvenerek mülkiyet edinen üçüncü kişilerin hakları kural olarak korunurken, yolsuz tescil niteliğinde olan tapu kayıtlarına karşı açılan uyuşmazlıklarda TMK m. 1025 uyarınca tapu iptali ve tescil talepli dava açılabilmektedir.
Davaya Konu Oluşan Durumlar ve Taraflar
Tapu sicilindeki kaydın hukuki veya maddi hatalı olması, hile, muris muvazaası, sahtecilik, irade fesadı halleri, aile hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar, kadastro tespit hataları, kamulaştırmasız el atma veya kazanma koşullarının gerçekleşmemesi gibi nedenlerle tapu iptali ve tescili davası açılabilmektedir. Bu davalarda davacı, taşınmazın gerçek hak sahibidir ya da kendisinden hak devralan kişidir. Davalı taraf ise hukuka aykırı tescilden menfaat sağlayan kişi ya da tapuda malik olarak gözüken kişidir. Hazine veya ilgili idareler de taraf olarak yer alabilmektedir.
İspat Yükü ve Deliller
Davayı açan taraf, TMK hükümleri kapsamında mülkiyet hakkını ve tapu kaydının yolsuz olduğunu ispatla yükümlüdür. Dava sürecinde tanık beyanları, keşif, bilirkişi incelemesi, senet, sözleşme, resmi kayıtlar gibi tüm yasal delillerden yararlanılabilir. Tapu sicilinin aksi ancak güçlü deliller ile ortaya konulabilir.
Hak sahibinin tapu siciline güven ilkesine dayanarak kazanım sağlayan üçüncü kişilere karşı ileri sürebileceği haklar sınırlıdır. Bu nedenle iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması ilkesi çerçevesinde değerlendirme yapılmaktadır.
Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süreler
Tapu iptal ve tescil davalarında genel olarak zamanaşımı söz konusu olmamakla birlikte, hukuki sebebe göre bazı istisnai süreler uygulanabilmektedir. Örneğin, muris muvazaası iddialarına dayalı uyuşmazlıklarda süreye bağlı kısıtlama bulunmazken, sebepsiz zenginleşme iddialarına bağlı taleplerde TBK’da öngörülen zamanaşımı süreleri gündeme gelebilir.
Uygulamada Sık Karşılaşılan Durumlar
-Muris muvazaası: Miras bırakanın, mirasçıdan mal kaçırmak amacıyla yaptığı görünürde satış işlemleri nedeniyle tapu kaydının iptali ve mirasçılar adına tescil talepleri sıkça görülmektedir.
-İrade fesadı halleri: Hile, korkutma veya hata sonucu gerçekleştirilen tapu işlemlerinde hak kaybının giderilmesi için dava açılmaktadır.
-Sahtecilik veya vekalet yetkisinin aşılması: Sahte imza veya yetkisiz işlem nedeniyle yapılan tescillerin iptali talep edilmektedir.
-Kadastro tespit hataları: Kadastro işlemlerinde yapılan maddi veya hukuki hatalar, tapu kaydının gerçeğe uyarlanmasını gerektirmektedir.
-Kamulaştırmasız el atma: İdarenin taşınmaza hukuka aykırı müdahalesi sonucunda malik tarafından mülkiyet hakkının korunması için açılan davalar söz konusu olmaktadır.
Tapu iptali ve tescili davası, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının korunması açısından son derece önemli ve özel bir dava türüdür. Sicilin gerçek hak durumuna uygun şekilde düzeltilmesi için hukuki sebebin ve delillerin açıkça ortaya konulması gerekir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olup davanın taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması zorunludur. Tarafların hukuki durumları, iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması ilkesi ve tapu siciline güven prensibi birlikte değerlendirilerek mahkeme tarafından karar verilir.