Bir taşınmaz üzerine konulan ipotek, borcun güvence altına alınması amacıyla tesis edilir. Ancak borç tamamen ödendiği hâlde ipoteğin tapudan kaldırılmaması, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını kısıtlamaya devam eder. Bu durumda, borçlu veya taşınmaz maliki tarafından “ipoteğin fekki (kaldırılması)” davası açılarak tapu kaydının düzeltilmesi talep edilir.
- İpoteğin Kaldırılması Davası Nedir?
İpoteğin kaldırılması davası, borcun tamamen sona ermesine rağmen ipotek alacaklısının fek işlemini yapmaması hâlinde, mahkemeden ipoteğin tapudan terkin edilmesi istemidir. Bu dava, borcun ödendiğini ispatlayan tarafça açılır ve amaç, ipoteğin hukuki etkisini sona erdirmektir.
Dava sonucunda mahkeme, borcun ifa edildiğini tespit eder ve tapu siciline “ipoteğin fekki” yönünde müzekkere yazılmasına karar verir.
- Borç Üçüncü Kişiler Tarafından Ödenmişse Ne Olur? Borcu Başkasının Ödemesi İpoteğin Kaldırılmasına Engel Olur Mu?
Uygulamada kimi zaman ipoteğin teminat altına aldığı borç, borçlu yerine yakınları veya üçüncü kişiler tarafından ödenebilir.
Bu durumda da ipotek alacaklısının alacağı tamamen sona erdiği için ipoteğin kaldırılması gerekir.
Borcun kim tarafından ödendiği değil, borcun tamamen sona ermiş olması esastır.
Bu nedenle ipoteğin kaldırılması davasında ayrıca “borcun ödendiğinin tespiti” talebine gerek yoktur.
Mahkeme, ipoteğin kaldırılması talebini değerlendirirken borcun ifa edilip edilmediğini kendiliğinden inceler.
Eğer davalı (ipotek alacaklısı) borcun ödendiğini inkâr etmiyorsa, dava maktu harçla açılır.
Ancak borcun ödendiği hususunda bir uyuşmazlık varsa, mahkeme öncelikle bu durumu tespit edeceğinden nisbi harç uygulanır.
- Borcun Banka Kanalıyla Ödenmesinin Önemi
İpoteğin kaldırılması davalarında borcun nasıl ödendiği, davanın sonucunu doğrudan etkileyen bir unsurdur.
Borcun elden teslim edilmesi, ilerleyen süreçte ödeme tarihi, miktarı veya kime yapıldığı gibi hususlarda uyuşmazlıklara neden olabilir.
Oysa borcun banka aracılığıyla ödenmesi, işlemin tarih, tutar ve alıcı bilgilerini açık biçimde gösteren kayıtlı bir delil oluşturur.
Banka dekontları, ipoteğin fekki davasında kesin nitelikte yazılı delil sayılır ve borcun tamamen ifa edildiğini ispat açısından büyük önem taşır.
Bu nedenle, özellikle taşınmaz satışlarında ve teminatlı işlemlerde, ödemelerin mutlaka banka kanalıyla yapılması tavsiye edilir.
Bu yöntem, hem olası ihtilafların önüne geçer hem de mahkeme sürecinde davacının ispat yükünü kolaylaştırır.
- Noter İhtarnamesinin Önemi
Borcun ödenmesinden sonra ipotek alacaklısının tapuda fek işlemini yapması gerekir.
Ancak bu yükümlülük yerine getirilmezse, ipotek borçlusu veya taşınmaz maliki, noter kanalıyla ihtarname göndererek ipoteğin kaldırılmasını talep etmelidir.
Noter ihtarnamesi, alacaklıya makul bir süre verilerek işlem yapması için son bir fırsat tanır ve dava açıldığında delil niteliği taşır.
- Davalının Adresinin Tespit Edilememesi Durumu
Türkiye’de yaşayan vatandaşların MERNİS’e kayıtlı yerleşim yeri vardır. Bazı durumlarda ipotek alacaklısı yurtdışında yaşıyor veya Türkiye’de kayıtlı adresinde bulunamıyor olabilir.
Bu hâllerde dava dilekçesinde, davalının yerleşim yerinin tespiti talep edilmelidir.
Mahkeme, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü (MERNİS), Adres Kayıt Sistemi veya gerekirse Dışişleri Bakanlığı üzerinden adres araştırması yaptırır.
Bu sayede dava süreci usulüne uygun biçimde yürütülür ve tebligat işlemleri tamamlanabilir.
- İpoteğin Kaldırılması Davasında Harç Türü
Maktu harç: Yalnızca ipoteğin kaldırılması talep ediliyorsa uygulanır. (Yaklaşık 1.500–2.000 TL civarında)
Nisbi harç: Borcun ödendiğinin tespiti de istenmiş veya dava konusu parasal değere bağlanmışsa uygulanır.
Çoğu durumda ipoteğin kaldırılması davası maktu harç üzerinden açılır, ancak her durumda harcın ödenmesi bakımından ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.
- İpoteğin Kaldırılması Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
İpoteğin fekki davasında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
İpoteğin kaldırılması davası, borcun tamamen ödenmiş olmasına rağmen tapuda ipoteğin terkin edilmemesi durumunda başvurulabilecek etkili bir hukuki yoldur.
Borcun müvekkil adına üçüncü kişiler tarafından ödenmiş olması davanın niteliğini değiştirmez; önemli olan, borcun tamamen sona erdiğinin ispatlanabilmesidir.
Banka kanalıyla yapılan ödemeler, noter ihtarnamesi ve resmi belgeler birlikte değerlendirildiğinde, ipoteğin fekki için gerekli delil bütünlüğü sağlanmış olur.
Bu nedenle dava sürecinin dikkatle yönetilmesi, delillerin eksiksiz sunulması ve tebligat işlemlerinin usule uygun yürütülmesi büyük önem taşır.